Τη δυναμική των τιμών στην αγορά ακινήτων και ενοικίων εξετάζει η Alpha Bank στο Εβδομαδιαίο Δελτίο της Οικονομικών Εξελίξεων, επισημαίνοντας μεταξύ άλλων την επίδραση που έχει στην αγορά η αύξηση της τηλεργασίας.
Ειδικότερα, η ομάδα ανάλυσης της Alpha τονίζει ότι η άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων και των ενοικίων την τελευταία διετία αποτελεί ένα πανευρωπαϊκό φαινόμενο.
Η μέση άνοδος των τιμών των κατοικιών στην Ευρωζώνη από το πρώτο τρίμηνο του 2020 μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2022 υπερέβη τη μέση άνοδο της περιόδου 2017-2019. Η σημαντική αύξηση των τιμών των κατοικιών από την έναρξη της πανδημίας και έπειτα είναι εμφανής στις περισσότερες χώρες της Ευρωζώνης, με την Ελλάδα να καταγράφει μια μέση άνοδο των τιμών των κατοικιών της τάξης του 2,7% την περίοδο 2017-2019, ενώ την περίοδο 2020Q1-2022Q1, ο μέσος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών ανήλθε σε 6,2%.
Στην Ελλάδα, η αγορά των οικιστικών ακινήτων εισήλθε σε φάση ανάκαμψης από το 2018 και μετά. Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών των οικιστικών ακινήτων παραμένει θετικός από το πρώτο τρίμηνο του 2018, ενώ επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2019.
Παρά τον αρνητικό αντίκτυπο της πανδημίας στην εγχώρια οικονομική δραστηριότητα, η αγορά οικιστικών ακινήτων επέδειξε ανθεκτικότητα, με τις τιμές να παραμένουν σε ανοδική πορεία και τον ετήσιο ρυθμό αύξησής τους να επιταχύνει εκ νέου από το πρώτο τρίμηνο του 2021 και μετά. Από το 2018 και έως το 2021, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σωρευτικά κατά περίπου 20%, ανακτώντας εν μέρει τις απώλειες από την παρατεταμένη πτωτική πορεία της περιόδου 2009-2017 της τάξης του 40%.
Η ραγδαία άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων τα δύο τελευταία έτη (2020: 4,5%, 2021: 7,4%) συνδυάστηκε με τη σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες (2020: 14,6%, 2021: 26,5%) και της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας (2020: 5,9%, 2021: 45,9%), σε όρους όγκου (m3).
Η πορεία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίστηκε κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα, στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η αγορά οικιστικών ακινήτων διατηρεί την ισχυρή δυναμική της, με τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων να καταγράφει σημαντική άνοδο σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του έτους (8,6%).
Οι θετικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων διαφαίνονται και από την ισχυρή άνοδο των επενδύσεων για κατοικίες κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022, οι οποίες αυξήθηκαν κατά 18,6% σε ετήσια βάση, καθώς και από την άνοδο του όγκου ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά 13,8% σε ετήσια βάση.
Τέλος, παρά την κάμψη της οικονομικής δραστηριότητας στην περίοδο της πανδημίας, οι τιμές καταστημάτων και γραφείων υψηλών προδιαγραφών συνέχισαν να αυξάνονται, αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό. Αντιθέτως, τα μισθώματα καταστημάτων και γραφείων υψηλών προδιαγραφών σημείωσαν πτώση σε ετήσια βάση το 2020 (κατά -1% και -0,8%, αντίστοιχα) ενώ ανέκαμψαν το 2021 (κατά 1,1% και 3,7%, αντίστοιχα).
Στο τρέχον περιβάλλον ραγδαίας αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων είναι χρήσιμη η ανάλυση της εξέλιξης των τιμών σε σχέση με τις τιμές των ενοικίων. Ο λόγος των τιμών προς τα ενοίκια (price-to-rent ratio) αποτελεί ένα μέτρο απόδοσης του ακινήτου, αντανακλώντας ουσιαστικά τη σχέση μεταξύ του κόστους ιδιοκατοίκησης και της απόδοσης που θα κέρδιζε ο ιδιοκτήτης από την ενοικίαση της κατοικίας.
Θεωρητικά, μία αύξηση στον λόγο τιμών προς τα ενοίκια καθιστά πιο συμφέρουσα την ενοικίαση από την αγορά, μειώνοντας την ζήτηση κατοικιών και συμπιέζοντας τις πωλήσεις τους. Αντιθέτως, μία μείωση στον λόγο τιμών προς τα ενοίκια αναμένεται να καταστήσει πιο συμφέρουσα την αγορά κατοικίας από την ενοικίαση, με αποτέλεσμα να αυξηθεί η ζήτηση για αγορά ακινήτων. Ο λόγος τιμών προς τα ενοίκια στην Ελλάδα παρουσιάζει συνεχή άνοδο από το δεύτερο τρίμηνο του 2017 και μετά, με αποτέλεσμα η άνοδος των τιμών των κατοικιών να αυξάνεται ταχύτερα από την άνοδο των ενοικίων.
